夫妻一方擅自出卖共有房产如何处理?

项**与谭**系夫妻关系，两人因感情不和而分居，正在办理离婚手
续。两人在婚后建设房屋4 间，现由谭**居住。石**系无房户，于
2003年2 月到项**所在的村庄租房居住。期间经他人介绍，项**将4 间
房屋卖给石**，双方于2003年3 月1 2 日签订了房屋买卖协议。协议
约定：项**将4 间砖瓦结构**房的产权作价人民币64000元一次性卖给
石**，房款由石**一次付清，项**于2003年3 月底前将房屋交给石
**居住。协议签订后，石**于3 月1 9 日交付房款50000元，双方口
头约定余款14000元于交房时一次性付清。3 月2 0 日，项**和石**到
房地产管理局办理了房屋过户登记手续，将房屋产权转移给石**。后
项**一直没有将房屋交付，石**于2003年6 月1 8 日诉至法院，要求
项**交付房屋。在审理过程中，法院依法追加谭**为共同被告参加诉讼，
谭**则以项**出卖房屋未经其许可为由主张房屋买卖合同无效。

石**的代理人提出，该房屋买卖合同有效。理由如下：第一，
石**与项**均具有完全民事行为能力，所签订的房屋买卖协议意思表
示真实，标的确定，内容不违反法律规定，亦未损害国家和社会公共利
益。因此，该房屋买卖协议依法成立，双方均应按照协议的约定履行自
己的义务。第二，协议签订后，石**按照约定已支付房款5 万元，项
**亦按照约定变更了房屋所有权登记手续。〈(合同法》第4 4条规定：
“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

”项**将房屋的所有权手续过户给石**，符合不动产买卖生效的要件，
因此，该房屋买卖合同合法有效。第三，最高人民法院〈佚于适用作昏
姻法〉若干问题的解释（一〉》（以下简称懈释（一乃）第17条规定：
“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定’ 夫妻双方应
当**等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表
示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 本案中，石
**在购买房屋时并不了解项**的婚姻状况，其有理由相信出卖房屋系
项**和谭**的共同意思表示。因此，谭**不得以不同意或者不知情为由
对抗石**的善意取得。
I 谭**的代理人提出，谭**与项**在婚姻关系存续期间共同建造的
房屋，属于双方共同共有。项**在与谭**夫妻感情不和分居生活期间，
未经共有人谭**同意，擅自处分夫妻共同财产，侵犯了谭**对该房屋的
所有权’ 其与石**签订的房屋买卖合同无效。
I 项**未作答辩。

在本案中，需要认清以下几个问题：
首先，争议房屋的性质。本案争议的房屋是谭**与项**在婚姻关系
存续期间建造的房屋，属于夫妻共同财产，双方享有**等的所有权和处
分权。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第
89条规定： “共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义
务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般
认定无效。” 《合同法》第32条规定： “ 出卖的标的物，应当属于出卖
人所有或者出卖人有权处分。” 我国《城市私有房屋管理条例》第1 0条
规定： “房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书，在同
等条件下，共有人有优先购买权。” 因此，共同共有人出卖共有财产应征得其他共有人同意，而且其他共有人在同等条件下有优先购买权。本
案中，项**将房屋卖给石**，未经共有人谭**同意，侵犯了谭**对
该房屋共有部分的财产所有权，系无效的民事行为。无效的民事行为，
从一开始就没有法律效力，不管买卖双方是否办理了过户手续，均不
影响对合同无效的认定。因此，项**擅自出卖其本人没有全部产权和
处分权的共有房屋，违反法律规定，应认定无效。对谭**的抗辩，应
予支持。
其次，本案能否适用善意取得？〈懈释（一；！》第1 7条规定： “夫
或妻非因曰常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当
**等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示
的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”上述司法解释
规定了夫妻共同财产的善意取得制度。善意取得制度实际上是以牺牲原
所有人的利益为代价而保分善意第三人的利益。善意取得的标的物应为
动产，不适用于不动产。这是因为动产物权的存在，以占有为其公示方
法，以占有之变动为其变更的公示方法，而不动产物权的存在与变更则
以登记及登记之变更作为公示方法。因此，第三人容易误信占有动产的
人就是财产所有人，而对于不动产来说，由于物权变动的特殊性，只要
第三人足够注意，就不难发现其真正产权归属，一般不会引起误信。在
本案中，项**与谭**夫妻感情不和，正在分居生活，项**未与谭**协商
取得一致意见，独自作出买卖房屋的这一重要处理决定，其动机并非为
了曰常生活需要，而是为了占有夫妻共同财产。石**作为房屋买卖合
同的买受人，在项**所在的村庄租房居住，并未尽到对合同标的物的产
权审察注意的义务，故不能认定其有理由相信项**出卖共有房屋的行为
系夫妻双方共同意思表示。本案不应适用善意取得制度保护购房者的利
益，而损害房屋共有人谭**的利益。
最后，虽然房屋买卖合同无效，但购房人石**的合法权益仍应受
到法律保护。〈〈合同法》第58条规定： “合同无效或者被撤销后，因

读合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当
折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过
错的，应当各自承担相应的损失。” 本案中，项**出卖房屋的动机不纯，
主观上存在较大过错，但石**未尽到对合同标的物进行审察注意的义
务，对导致买卖合同无效也有一定过错。故应由项**返还石**购房款
5 万元，该款的利息损失由石**自行承担。

2014-08-05 22:05:41 浏览：

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